Zakup mieszkania na wynajem - czy to się wciąż opłaca?

 

 

Nabycie mieszkania na wynajem a mianowicie czy to się jeszcze opłaca?



Rynek mieszkaniowy w naszym kraju uznać należy za rozwinięty, choć w dalszym przeciągu bardzo wiele brakuje nam do sytuacji panującej przy krajach Europy Zachodniej. Szacunki mówią, że brakuje naszej firmie od kilkuset tysięcy aż do kilku milionów mieszkań. Lub to znaczy, że nabycie mieszkania na wynajem wydaje się być dobrym rozwiązaniem? Sprawdźmy to i zobaczmy, czy to się jeszcze opłaca.

 

 

Asortyment nieruchomości



Planowanie zakupu nieruchomości na wynajem powinniśmy zacząć od wyboru nieruchomości. Pierwszym krokiem będzie określenie tegoż co i gdzie zechcemy kupić. nieruchomości na wynajem tu nie tylko domu, ale też domy, mikro apartamenty czy pokoje noclegowe. Rynek w miastach powstrzymuje się głównie do mieszkań, dlatego w dalszej frakcji tekstu skupimy się oczywiście na nich. Jednak decyzja na temat, że chcemy nabyć mieszkanie to jeszcze nie zaakceptować wszystko. Innym rynkiem są duże miasta, takie jak Warszawa, Kraków czy Wrocław, a innym mniejsze miasta jak Radom, Bydgoszcz bądź Kielce. Ceny nieruchomości po Warszawie mogą być poniekąd kilkukrotnie wyższe niż po mniejszych miastach. Przykłady? Proszę bardzo: kawalerka w centrum Warszawy może kosztować około 8 000 - dziesięciu 000 złotych za mkw.. Dla trzydziesto metrowego pubu będzie to więc przynajmniej ćwierć miliona złotych. Za te same pieniądze w mniejszych miastach możemy nabyć dwa, a niekiedy nawet trzy lokale o zbliżonej powierzchni. W poszczególnych miejscowościach również występują czasem wielkie różnice w cenach szynków. Wspomniana wcześniej kawalerka po centrum Warszawy będzie znalazła inną cenę niż tego typu sam lokal położony dzięki obrzeżach miasta - dzięki Bemowie, Białołęce czy Tarchominie. Znawcy rynku nieruchomości często podkreślają, że najważniejsze przy zakupie nieruchomości są trzy rzeczy: lokalizacja, lokalizacja i kolejny raz lokalizacja. Z pozostałej strony mniejsze miasta proponują często wyższą stopę zwrotu niż lokale w metropoliach. Wybór miasta, a następnie dzielnicy to już nie zaakceptować lada wyzwanie. A pozostaje jeszcze sam wybór pubu. Najchętniej wynajmowane są apartamentu mieszkalnego dwupokojowe i kawalerki, aczkolwiek w miastach studenckich popularnym rozwiązaniem jest też najem mieszkań na pokoje żakom.

 

 

Zakup nieruchomości: za gotówkę bądź na raty?



Inwestowanie przy nieruchomości na wynajem zazwyczaj odbywa się na pewien z 2 sposobów. Albo gabinet kupowany jest w całości za gotówkę, albo zbytnio pomocą kredytu hipotecznego. W niniejszym pierwszym przypadku mieszkanie dzierży stanowić ochronę kapitału, natomiast pieniądze płacone przez najemcę są dochodem podobnie jakim sposobem odsetki od lokaty kretytowej. W sytuacji zakupu za debet inwestycja ma charakter więcej spekulacyjny, ale też lewarowanie się kredytem może podwyższyć rentowność inwestycji. Konieczne wydaje się przecież zainwestowanie o sporo mniejszej kwoty niż obok zakupie lokalu w całości za gotówkę. Najczęściej po takiej sytuacji wystarczy jakie możliwości najmniej 10% wkładu prywatnego oraz drugie tyle dzięki koszty okołokredytowe i nieduży remont lokalu. Różnicę odczuwać możemy jednak przy przepływach pieniężnych. Choć wpływy netto będą wyższe w wypadku zakupu za gotówkę, to rentowność inwestycji może okazać się nawet wielokrotnie wyższa przy zakupie z wsparciem kredytu mieszkaniowego. Przyczyna jest łatwa - jeśli skorzystamy spośród pomocy banku, nie powinniśmy wykładać wszystkich środków finansowych. Przy zakupie lokalu zbyt 100 000 złotych używane przez nas inwestycje mogą ograniczyć się do 20 000 złotych. Nawet po uwzględnieniu wydatków kredytu hipotecznego stopa zwrotu może być atrakcyjniejsza.

 

 

Strategia kredytowa i akt notarialny


Gdy decyzja o wyborze lokalu została już zakończona, czas na procedury kredytowe. Warto się do nich przygotować wcześniej. Od momentu podjęcia decyzji o zakupie do zakończenia wszystkich spraw w Wydziale Ksiąg Wieczystych może minąć nawet 3 miesiące. W tym czasie konieczne będzie skompletowanie dokumentów potwierdzających uzyskiwane dochody oraz informacje, oświadczenia i zaświadczenia dotyczące kupowanego mieszkania. Nie będziemy tu szczegółowo opisywać całej procedury, bo może ona się dość znacznie różnić w zależności od potrzeb kredytobiorcy, oferty banku czy w końcu samej nieruchomości. Warto jednak zaplanować sobie w budżecie sumę w wysokości około 10% na poczet wszystkich kosztów związanych z finalizacją sprawie. A będą to koszta prowizji biura nieruchomości, dywidenda i koszty bankowe, wydatki ubezpieczeń czy w końcu sam rachunek zapłacony w kancelarii notarialnej. 3% prowizji bankowej, podobna opłata po agencji nieruchomości, 2% datku od czynności cywilnoprawnych i inne wydatki mogą stać się dość sporym kosztem przy zakupie nawet drobnego lokalu na wynajem.

 

 

Naprawę nieruchomości przeznaczonej na najem



Po sfinalizowaniu transakcji nadchodzi czas na kolejną uchwałę: czy lokal remontować, bądź od razu przeznaczyć na wynajem? Idealnym rozwiązaniem wydaje się ta druga opcja. Niezwłoczne wynajęcie lokalu sprawia, iż od razu pojawiają się przepływy pieniężne pozwalające w spłatę raty kredytowej. Jednak czasem lepiej z naszym zaczekać i wykonać nieduży bądź nawet całkiem duży remont lokalu. Jeśli mieszkanie tego wymaga, a środki finansowe pozwalają, możemy przeprowadzić remont kapitalny. To nakład pieniężny około 1000 złotych w metr kwadratowy lokalu. Mniejsze remonty czy niewielkie odświeżenie lokalu to ułamek tej kwoty. Pamiętajmy też o wyposażeniu w sprzęt GOSPODARSTWA DOMOWEGO czy meble. Rozważając każde opcje musimy pamiętać, iż mieszkania są produktem takim samym, jak wszystkie różne i najemcy wynajmują nie zaakceptować tylko portfelem, ale też i wzrokiem. Ładniejsze lokale mieszkalne, po remoncie kapitalnym jak i również dobrze wyposażone szybciej znajdują najemców niż takie tylko mieszkania ale w niższym standardzie. Wyższe są również czynsze w lokalach po remoncie. Czy więc wyremontować lokal? Wszystko zależy od czasu jego obecnego standardu i możliwości finansowych inwestora. Niektóre osoby wybierają mieszkania w jakich konieczne jest jedynie pomalowanie ścian i wstawienie kilku nowych mebli. Dla pozostałych o wiele lepszą lokatą jest zakup mieszkania w stanie do remontu doskonałego i wykonanie wymiany wszelkich elementów lokalu. To drugie rozwiązanie jest o tak wiele korzystne, że daje wiedzę o stanie wszystkich części lokalu - od podłóg po dach. I chociaż kosztuje sporo pieniędzy, daje szansę na uniknięcie po przyszłości wydatków na niespodziewane awarie czy też dzięki sam remont w przeciągu najbliższych kilku lat. A w połączeniu z lepszym czynszem niż w lokalach o niższym standardzie okazuje się dla wielu jednostek idealnym wyborem inwestycyjnym.

 

 

Najem mieszkania: samodzielnie czy przez pośrednika?



W Polsce przeważają trzy rozwiązania związane z wynajmem nieruchomości. Najchętniej wynajmujemy lokale samodzielnie, nieco niższą popularnością cieszą się posługi najmu za pośrednictwem biur nieruchomości oraz specjalnych spółek zarządzających lokalami na wynajem. Biura nieruchomości oferują przeważnie opcję tylko i wyłącznie jednorazowego odnalezienia najemcy, za co pobierają prowizję rzędu jednomiesięcznego czynszu. Jest to dość wysoki koszt i może okazać się ponoszony często, jeśli najemcy zmieniają się co kilka miesięcy. Lepszym rozwiązaniem może się okazać oferta firm kierujących nieruchomościami, które w zamian za określoną procentową cena miesięcznego czynszu dokonują wszystkich działań związanych z lokalem. To rozwiązanie jest najlepsze dla osób inwestujących dzięki dużą skalę lub posiadających mieszkania na wynajem przy mieście (miastach) w jakim nie mieszkają. Dojazd z Warszawy do Radomia na kilkusetzłotowy czynsz czy dzięki okresową kontrolę może zjeść olbrzymią część przychodów jak i również zabrać wiele czasu. Usługi firmy zewnętrznej mogą zagwarantować obsługę lokalu 24h dzięki dobę przez 7 dni w tygodniu, bez potrzeby samodzielnego angażowania się po naprawy czy poszukiwanie dzierżawcy. To rozwiązanie jest idealne dla osób ceniących własny czas. I choć kosztuje od kilku do kilku procent miesięcznych przychodów, to daje spokój i pewność, że wynajmowane lokale istnieją w dobrych rękach.

 

 

Zarobki, wydatki i podatki



Dzięki koniec przyjrzyjmy się jeszcze przychodom, wydatkom i podatkom, jakie dotyczą właściciela nieruchomości. Przychody to nie wyłącznie odstępne, ale mogą to być również kary umowne w przypadku zerwania dokumenty urzędowe przez najemcę lub poboczne opłaty wskazane w porozumieniu najmu. Pamiętać należy także o kosztach. O ile czynsz płacony do spółdzielni lub wspólnoty oraz wszelkie opłaty za media przeważnie bezpośrednio obciążają najemcę, to wydatki związane z zarządzaniem nieruchomością, jej ubezpieczeniem, ratą kredytu hipotecznego ponosi właściciel. W zależności od konstrukcji umowy najmu właściciel lub dzierżawca mogą odpowiadać za sprzęt AGD czy meble. Dużym kosztem dla właściciela pubu będą też okresowe remonty mieszkania. Wszystkie te koszty nie są pokryte poprzez najemcę i bezpośrednio obciążają właściciela lokalu. W poniektórych sytuacjach mogą one doniośle przewyższyć miesięczne przychody z tytułu najmu lokalu. Zaś pamiętać musimy jeszcze na temat podatku od najmu. Opodatkowanie możemy wybrać samodzielnie. Ma możliwość to być podatek zgodny ze skalą podatkową, podatek w ramach prowadzonej aktywności gospodarczej czy w krańcu podatek ryczałtowy w wysokości 8, 5% od wszelkich przychodów. Sam wybór kształty opodatkowania należy przemyśleć bardzo dokładnie, najlepiej po rozmowie z księgową. Część rozwikłań daje szansę na odliczanie kosztów czy przeprowadzenie amortyzacji lokalu mieszkalnego. Podatek ryczałtowy jest z kolei najprostszy, lecz nie umożliwia obniżenie istoty opodatkowania ani trochę. Każdy wybór wpływa na rentowność inwestycji w nieruchomości i może spowodować, że znacząco kobieta wzrośnie lub spadnie. Zabierając pod uwagę długoterminowe inwestowanie w rynek mieszkań w wynajem, nie warto szczędzić czasu i pieniędzy dzięki zdobywaniu wiedzy, a rada księgowej powinna być jedną z pierwszych, jaką usłyszymy.

 

 

Podsumowanie rynku nieruchomości w Rzeszowie


Inwestowanie w mieszkania na wynajem jest w Polsce coraz popularniejszym sposobem na inwestowanie pieniędzy. Rentowność w dalszym ciągu nie jest wysoka i przy dużych miastach pozostaje zbliżona do poziomu lokat bankowych. A ponieważ Polacy przybywają się coraz bardziej mobilni i szukają pracy przy Wiecej informacji o autorze miastach poza swoim pomieszczeniem zamieszkania, rynek lokali dzięki wynajem powinien się rozkręcać w najbliższych latach w dużym tempie. W dalszym ciągu mamy wiele do nadrobienia za państwami Europy Zachodniej, a sam sektor najmu musi wyjść spośród szarej strefy. Prawa dzierżawców i właścicieli mieszkań także powinny zostać uregulowane w taki sposób, by obie strony umowy były właściwie zabezpieczone. Jedynie to da właścicielom mieszkań gwarancję najmu i dobre zwroty z inwestycji, a wynajmującym ochrona umowy i możliwość egzekwowania od właściciela lokalu jego obowiązków.

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15

Comments on “Zakup mieszkania na wynajem - czy to się wciąż opłaca?”

Leave a Reply

Gravatar